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银行提前还款利息怎么算法?

2020-12-23 来源:未知 A-A+

由于办理房贷后,购房者要向银行支付一定的利息作为报酬,而且有些人不喜欢负债的感觉,所以在手头宽裕的时候就会选择提前将房贷结清。办理房贷提前还款,人们会比较关心利息方面的问题,那房贷提前还款利息如何计算呢?了解这些知识你就懂了!
 
房贷提前还款有3种常见的形式:
 
1、提前全部还款,不再产生房贷利息,只计算提前还款日之前的利息;
 
2、提前部分还款,贷款期限不变的话,此笔房贷的本金减少,之后每月的利息要重新计算。由于贷款本金减少,产生的利息也会减少;
 
3、提前部分还款,并缩短贷款期限,贷款本金减少、贷款期限也缩短,月供变化可能不大,但产生的重利息变少。
 
 
房贷提前还款利息涉及的计算方式有两种
 
等额本息法
 
计算原则:银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。
 
等额本金法
 
每月还款额=每月本金+每月本息
 
每月本金=本金/还款月数
 
每月本息=(本金-累计还款总额)X月预期年化利率
 
计算原则:每月归还的本金额始终不变,利息会随剩余本金的减少而减少,月供随时间推移减少。
 
房贷提前还款注意事项:
 
1、享受较大利率优惠的不建议提前还款
 
随着楼市调控政策升级,近年来的房贷利率折扣已远远不及往年,如果在申请房贷时享受了较大的利率优惠,建议不要提前还款。因为这种折扣在之后的贷款中是比较难遇到的,如果不是为了盘活房子余值要重新操作贷款,建议不要轻易尝试。
 
2、等额本金还款期已过1/3不建议提前还款
 
由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。如果是以节省贷款利息为目的选择提前还款,当等额本金还款期已过1/3时,提前还款的意义不大。
 
3、等额本息还款已到中期不建议提前还款
 
等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此房贷提前还款意义也不大。
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左经理
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